Elle représente le niveau de loyer annuel potentiel que la propriété concernée produit lorsqu’elle est louée
Elle est calculée par les services du cadastre d’où son nom de valeur locative cadastrale (VLC).
Bases de calcul des taxes :
- taxe d’habitation = 100 % VLC,
- taxe foncière bâti = 50 % VLC (pour tenir compte des frais d’entretien),
- taxe foncière non bâti = 80 % VLC du terrain.
Calcul de la valeur locative des locaux d’habitations
Il prend en compte :
La surface pondérée et le tarif au mètre carré.
La VLC se calcule ainsi :
valeur locative en référence 1970 exprimée en euros;
(Surface pondérée x Tarif au mètre carré local de référence)
x coefficient d’actualisation
(la ramenant en référence au 1er janvier 1978);
x coefficient de revalorisation amalgamé
(produit des coefficients annuels votés depuis);
VLC actualisée année N
Le calcul de la surface pondérée voir article 324 du CGI
La surface du logement
On prend en compte la surface au sol (peu importe la hauteur sous plafond) de toutes les pièces (y compris les entrées, les couloirs, les antichambres, les rangements et autres offices).
Par ailleurs, les dépendances (garage, grenier, terrasse, etc.) sont aussi inclues.
Dans ce calcul, les surfaces réelle sont pondérées en fonction de leur nature par un coefficient allant de 0,2 à 0,6.
Correctif d.ensemble
Il est ajouté à la surface du logement et est calculé comme la somme des éléments suivant :
Coefficient d’entretien, allant de 0,80 a 1,20 ;
Coefficient de situation, allant de -0,10 a +0,10 ;
Coefficient traduisant la présence ou l’absence d’ascenseur, allant de -0,15 à +0,15.
Ces éléments relèvent de l’appréciation de l’administration fiscale et chaque coefficient correspond à une situation précise et déterminée par cette dernière.
Prise on compte du confort du logement
L’évaluation du confort du logement en question est également un critère qui détermine la surface pondérée. En effet, sont pris en compte les éléments de confort en état de fonctionnement, lesquels sont traduits en mètre carré et ajoutés à la surface au sol. Sont notamment comptabilisés :
Eau courante : +4 m2 ; Gaz : +2 m²; Electricité : +2 m2 ; Lavabo : +3 m2 ; WC: +3 m²;
Baignoire : +5 m²; Douche : +4 m²; Chauffage par pièce : +2 m².
Ces éléments de confort sont également pris en compte lorsqu’ils se trouvent dans les dépendances bâties.
Calcul du tarif au mètre carré
Pour calculer le tarif au mètre carré, Il faut prendre en compte la valeur locative des locaux de référence, c’est-à-dire un loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations.
Cette valeur locative des locaux de référence est fonction des catégories auxquelles ils appartiennent. On comptabilise au total 8 catégories sur une échelle de « logement délabré » à « logement de haut standing ». voir article CGI
La commune désigne des locaux dits de référence qui sont un point de comparaison pour les autres locaux à évaluer. C’est via ces locaux de référence qu’est établi le rapport entre les loyers annuels des locaux loués librement et les surfaces pondérées des locaux en question, ce qui permet d’établir un tarif d’évaluation.
On obtient alors la valeur locative en référence 1970
Calcul de la valeur locative du foncier non bâti :
L’origine des valeurs a été calculé au regard du marché locatif de 1961 et comme pour les locaux d’habitation
Les terrains sont classés en 14 catégories de « terres » à « terrain de golf » en passant par « vignes », « bois », « chemin de fer ». voir texte de référence et articles suivants.
La valeur locative est établie à l’hectare et se base sur les actes de location de la commune des biens similaires au 1er janvier 1961.
En l’absence d’actes de location de référence, 3 autres méthodes sont utilisées :
- Par comparaison pour les biens très peu loués
- Valeur vénale pour les terrains à bâtir
- Appréciation directe pour les bois, vignes et vergers. Méthode utilisée par défaut si les autres ne peuvent s’appliquer.
Révision des valeurs locatives
La dernière révision de la base de calcul de la valeur locative des locaux d’habitation date de 1970, elle a été actualisée en 1980 et depuis plus rien hormis une mise à jour annuelle appelée « revalorisation forfaitaire » voir l’article 1518 bis du CGI. Depuis 2018, le calcul de cette revalorisation résulte de l’application d’une formule utilisant un indicateur de mesure de l’inflation appelé indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) voir tableau cumulé des revalorisations.
Evolution des valeurs locatives
Un rapport de la direction générale des finances publiques (voir le rapport) rendu en 2017, suite à une expérimentation menée dans cinq départements (Charente-Maritime, Nord, Orne, Paris et Val-de-Marne), a révélé des écarts très importants entre les valeurs appliquées et les valeurs réelles.
C’est pourquoi ces valeurs locatives cadastrales devraient faire l’objet d’une révision générale. La réforme de ces valeurs est un sujet très délicat, car certains contribuables risquent de voir leurs taxes (foncières et taxe d’habitation sur les résidences secondaires) exploser.
Depuis l’annonce initiale du gouvernement, prévue par l’article 146 de la loi de finances pour 2020, le calendrier de cette révision a été repoussé à plusieurs reprises.
Le nouveau calendrier se présente ainsi :
- La première application de ces nouvelles valeurs locatives est désormais prévue pour 2031.
- En 2028 devraient débuter les premiers travaux de collecte des loyers auprès des propriétaires bailleurs, qui devront déclarer à l’administration les informations concernant leurs logements donnés en location.
- Suivront un rapport sur les conséquences de la révision pour les contribuables, les collectivités et l’État, puis le choix des nouveaux secteurs et tarifs sur la base des travaux des commissions locales.
Comme l’a résumé le Premier ministre devant les sénateurs, ce dossier illustre la difficulté du chantier : « Cela fait 10 ans qu’on dit que c’est caduc et 10 ans qu’on ne réforme pas, parce que c’est épouvantablement technique. »
Commission Consultative des Impôts Directs (CCID)
C’est une commissions obligatoire qui doit être crée dans toutes les communes dans les 2 mois suivants les élections municipales.
Elle est composée de 7 membres, le maire (ou l’adjoint délégué) président et 6 commissaires et 6 suppléants.
Désignation des commissaires (et suppléants) :
Le conseil municipal délibère et propose 24 noms de contribuables (12 titulaires et 12 suppléants) au directeur régional/départemental des finances publiques (DR/DFiP) qui désigne parmi ceux ci les 6 titulaires et suppléants.
Rôle de la commission :
– Elle dresse, avec le représentant de l’administration, la liste des locaux de référence pour déterminer la valeur locative des biens affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile, détermine leur surface pondérée et établit les tarifs d’évaluation correspondants (article 1503 du code général des impôts (CGI)) ;
- Elle participe à l’évaluation des propriétés bâties (article 1505 du CGI ) ;
- Elle participe à l’élaboration des tarifs d’évaluation des propriétés non bâties ;
- Elle formule des avis sur des réclamations portant sur une question de fait relative à la taxe d’habitation (article R*198‑3 du livre des procédures fiscales ).
Les avis de cette commission sont consultatifs et en cas de désaccord les évaluations sont arrêtées par l’administration fiscale.
Comme tout les comptes rendus des commissions municipales, les comptes rendus du CCID et la liste des locaux de référence sont des documents publics et donc communicables sur simple demande auprès de la mairie.
Document publié initialement en 2020 et complété et actualisé